Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia que permitirá a millones de españoles recuperar todos los gastos en su día pagados para la constitución e inscripción de su hipoteca.
Hablamos de la Sentencia de la Sala 1ª (Civil) nº 705/2015 de 23 de diciembre de 2015
Como se trata de una Sentencia del Pleno, crea jurisprudencia, es decir, que vincula a los Tribunales de rango inferior cuando se enfrentan a situaciones similares. Ello significa que podemos reclamar la devolución de dichos gastos con muchas posibilidades de éxito.
La Banca se ha caracterizado siempre por el uso de extensos contratos seriados en los que prácticamente ninguna condición es negociada con el cliente, estos contratos se les conoce como “contratos seriados o contratos en masa “pues utilizan un pre-redactado y un clausulado idéntico para multitud de contrataciones, cláusulas que el cliente no puede modificar ni suprimir y que por norma general tienden a favorecer a aquel que las ha redactado, en este caso el Banco.
La protección del consumidor frente a las cláusulas abusivas
Se consideran cláusulas abusivas aquellas que:
- No han sido negociadas con el cliente.
- Causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones.
- Son contrarias a la buena fe.
- Perjudican al consumidor.
La cláusula de Pago de los gastos hipotecarios hacia el consumidor
Como decimos, en la Sentencia de 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad por considerarla abusiva de, entre otras, las cláusulas que obligan al cliente a asumir todos los gastos derivados de la constitución, inscripción e incluso tributación del préstamo hipotecario.
Los gastos de Notario y Registrador
Uno de los pagos más importantes que tradicionalmente ha asumido el cliente siempre que firma su hipoteca (nada menos que los de Notario y Registro) debería haberlos asumido en realidad el Banco dado que, en realidad, dichos gastos van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado y por tanto únicamente benefician a la entidad financiera.
Los impuestos (Actos Jurídicos Documentados)
Cuando firmamos nuestra hipoteca le damos también su parte a Hacienda que además de cobrar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, lo hacemos también por firmar la escritura de préstamo hipotecario a través del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El importe a abonar por dicho impuesto varía en función de nuestro lugar de residencia de modo que podemos encontrarnos con que la misma operación tributa en algunas provincias al 1,5% del importe del préstamo, en tanto que en otras se encuentra exenta (tributa al 0%) cuando su importe se destina a la adquisición de vivienda habitual.
Sobre el pago de este tributo, señala la citada Sentencia que “sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.
En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.“
Ello quiere decir que el Impuesto que pagamos por la constitución de la hipoteca nos puede ser reintegrado ya que la sentencia considera que no se puede cargar todo ese gasto al consumidor y que la entidad bancaria debería participar también en dicho gastos, lo cual equivale que, si bien igual no toda la cantidad pagada, podemos reclamar una parte de la misma.
El importe a recuperar
Para saber exactamente lo que has pagado por estos conceptos lo más fácil es consultar la factura que en su día te entregaron el Notario y el Registrador. Habitualmente, es una gestoría de la propia entidad bancaria la que tramita los pagos en tu nombre y realiza los trámites necesarios para la inscripción de la hipoteca en el Registro, cargando sus honorarios por orden del propio Banco en tu cuenta.
Normalmente, encontrarás dicha documentación junto a la escritura de tu hipoteca pero si no es así no te preocupes. Puedes pedir copia de estas facturas al Notario y al Registrador llevando una copia de tu hipoteca. Del mismo modo, puedes solicitar en la delegación de Hacienda más cercana el justificante del pago del impuesto (modelo 600).
¿Qué documentos necesito para reclamar?
La documentación que necesitarás para poder reclamar estos gastos son:
- Escritura de tu hipoteca.
- Factura del notario.
- Factura del registrador.
- Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
¿Qué plazo tengo para reclamar?
La nulidad de una cláusula por abusiva es una cuestión considerada de orden público y por tanto puede ser apreciada en cualquier momento por un Tribunal, incluso de oficio. Al tratarse de una nulidad de pleno derecho no se encuentra sujeta a plazo, es decir, se puede reclamar en cualquier momento.
¿Qué posibilidades tengo de ganar?
Las posibilidades son altísimas, aún mayores que en los casos de cláusula suelo ya que en este caso no se juzga la transparencia de la cláusula ni la información que al respecto te dio el Banco, sino únicamente si el Banco incluyó esta cláusula que obligaba al cliente a asumir todos los gastos. En caso de ser así (como ocurre en la práctica totalidad de las hipotecas) el juez no tendrá más remedio que declarar su nulidad y ordenar que te devuelvan el dinero.
Ello es así porque, como decíamos, esta Sentencia sienta jurisprudencia de modo que los Tribunales de nuestro país vienen obligados a seguir la línea marcada por el Tribunal Supremo.
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