¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? Te lo explicamos

La dificultad para acceder al crédito y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar un inmueble, terminen viviendo de alquiler. Y es que para muchas de ellas el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero ¿en qué consiste exactamente y cómo funciona?

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».

Se trata, por tanto, de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y según marca el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:

Contrato de alquiler

• Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
• Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
• Cantidad de la renta mensual del alquiler
• Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa

• La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
• Precio de venta de la vivienda.
• Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
• Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

Condiciones de alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. No obstante, para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.
3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.
7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.
8. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).
10. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

• Si solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este. Además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.
• Si el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia, aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, es importante tener en cuenta que el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra, se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

Fuente: Fotocasa Blog

Todo sobre las novedades de la Ley Hipotecaria.

La Comisión de Economía del Congreso culminó el pasado 11 de Diciembre,  la reforma de la Ley de Crédito Inmobililiario, cuya tramitación se ha visto alterada por sentencias como la del impuesto hipotecario. El texto incluye unos contrapesos con los que el consumidor se ve protegido al negociar su crédito y dota de seguridad jurídica a estos procesos, como exigía la banca. La próxima semana será validada en la Cámara baja y en febrero, en el Senado. Estas son las novedades:

Retroactividad. Es la última novedad que incluye la norma, tras la votación de este martes. La ley afectará a las hipotecas que se constituyan tras su publicación en el BOE. También a quienes realicen una novación o subrogación de créditos que ya estén en vigor. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial ante un embargo, por la activación de la cláusula de vencimiento anticipado, no se verán afectados. El texto que llegó a la Cámara baja hace un año indicaba que los vencimientos que se produjeran con la ley marcha quedarían regulados por esa norma; esa redacción abría la puerta a que se ejecutaran miles de casos sin resolución. Finalmente, seguirán bloqueados hasta que los juzgados se pronuncien. La ley sí será de aplicación a quienes se les abra un proceso de ejecución, con los nuevos límites, mucho más flexibles.

Ejecución por morosidad. Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar una intervención como consecuencia de los impagos de cuotas. La entidad actuará cuando se registren 12 meses sin abonar -o una cuantía que represente, al menos, el 3% del capital-, durante la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero-en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar, y que acababa, a veces, en el desahucio.

Nuevo reparto de gastos. La polémica suscitada en torno al Tribunal Supremo por el conflicto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá la banca, y cuáles tendrá que pagar el cliente, con la nueva ley. Esa distribución de costes se inclinará mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen. Así lo tendrán que hacer no solo con el AJD, sino también con los relativos a las notarías o el registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda. En este caso, también se aclara qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad. Ante esta circunstancia, se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar parte de esos costes iniciales al que lo pierde.

Comisiones e intereses. Quienes vayan a realizar una amortización anticipada tendrán que pagar menos comisiones máximas. En los créditos de tipo variable la amortización tendrá un coste limitado al 0,25% o del 0,15% sobre la cuantía de que se trate, a partir del tercer o quinto año de la hipoteca, respectivamente, según se negocie entre las partes. Si es a tipo fijo, la comisión máxima será del 2%, en los diez primeros años de vida del crédito, y del 1,5% a partir de entonces. El cambio de una variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15%. Y los intereses que se cobren por demora serán el del tipo legal en cada momento más tres puntos básicos.

El papel del notario. La reforma de la ley otorga un protagonismo clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca, al obligarles a acudir a sus despachos en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información a su cliente relativa al préstamo, y cerciorarse de que ha comprendido las condiciones; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora. En la primera visita, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, con la que se obliga al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas».

Menos letra pequeña. Notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro de Justicia. En lo relativo a la lista condiciones «sensibles», el Ministerio de Economía deberá cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero siempre tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las cláusulas suelo. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos. Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.

Fuente: Finanzas/J.M.Camarero

Contrato de reserva para un inmueble : Señal o arras ¿Es lo mismo?

Señal y reserva son términos muy coloquiales arraigados en la compra de una vivienda. 

Pero ¿a qué nos obligan exactamente los llamados contrato de reserva, señal o arras? 

Las palabras pago, señal, arras o reserva solo evidencian el anticipo de una suma de dinero del comprador al vendedor. El contrato de arras es equivalente casi siempre a un contrato de compraventa.

En primer lugar, debemos aclarar que, por muy extendida que esté la expresión contrato de reserva, arras o señal, no son contratos autónomos sino pactos del contrato de compraventa. Y es que, cuando hay conformidad en la vivienda y en el precio, legalmente hay compraventa. Esto supone que cualquiera de los firmantes podría ser obligado por un juez a comprar o vender la vivienda. Esto es especialmente importante en muchas hojas de encargo que se firman con las agencias inmobiliarias, en las que se les da un poder escrito para que compren o vendan en nuestro nombre, bajo la falsa creencia de que sólo se trata de una señal. A veces las arras también se utilizan para otros contratos como el de arrendamiento o acuerdos donde aún no se han definido algunos elementos esenciales (pre contratos) pero esto es algo excepcional.

Arras que permiten dar marcha atrás al contrato y arras que no 

Se debe tener claro que hay varios tipos de arras.
Hay arras penitenciales, las más comunes, cuando se permite al comprador o al vendedor desistir o desvincularse del contrato antes de ir a la escritura ante notario (¿minúscula?) (momento de entrega de las llaves de la vivienda); hay arras confirmatorias cuando simplemente se quiere dar un anticipo a cuenta del precio como prueba de conformidad con el contrato sin que se prevea la facultad de desistir; y arras penales cuando se predefine la multa que las partes deben satisfacer en caso de incumplimiento. Además, es importante conocer que incumplir o desistir son cosas bien distintas. Cuando uno incumple este tipo de acuerdos faculta al perjudicado para acudir a un juez exigiendo la compra o venta de la vivienda y además una indemnización, mientras que si se previó la posibilidad de desistir mediante arras penitenciales nadie nos puede obligar a comprar o vender. Para desistir, habrá que devolver el duplo de lo percibido (vendedor) o dar por perdido lo anticipado (comprador).

Si se tiene duda sobre el tipo de arras, lo más frecuente es no poder desvincularse. Esto que parece claro en la práctica no es fácil ya que es frecuente que en los contratos se confundan algunos conceptos. Es habitual encontrarnos con cláusulas donde se afirma que son arras penitenciales y que en caso de incumplimiento el vendedor deberá devolverlas duplicadas o donde se habla de arras simplemente sin aclarar su finalidad. En caso de duda o falta de acuerdo, será en un juez quien decida. Por lo general, los jueces exigen que la posibilidad de desvincularse (penitencial) se recoja de forma expresa, de no recogerse, se entenderá como anticipo a cuenta del precio. 

Una reserva para dejar de comercializar la vivienda 

Todas las arras tienen una finalidad implícita: reservar el inmueble a favor del comprador. Generalmente la reserva tampoco es un contrato autónomo, sino que lo consideramos como algo inherente a todo anticipo. A veces la reserva, cuando intermedian agencias inmobiliarias, suele ser de muy escaso importe (500 € -1000 €) y sí puede revestir carácter autónomo, siempre que únicamente se pretenda dejar de comercializar la vivienda por un corto periodo de tiempo. Si hay un momento delicado en la compra de una vivienda es el de las arras. No nos debemos dejar llevar por la precipitación y si tenemos dudas debemos pedir consejo a abogados ajenos a cualquiera de las partes, que recordemos muchas veces son tres (vendedor, comprador y la agencia inmobiliaria).
Fuente:20minutos/Blue Media Estudio