El subarriendo se define como una figura jurídica por la que un arrendatario (inquilino) alquila la vivienda que él tiene arrendada, o parte de esa vivienda a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador o arrendador del nuevo inquilino.
La situación sería la siguiente: Pedro posee una vivienda y se la alquila a Juan. Por su parte, Juan alquila una habitación de la vivienda que tiene alquilada a Alberto para poder llegar a fin de mes. En este caso existe un contrato de arrendamiento entre Pedro y Juan y otro de subarriendo entre Juan y Alberto.
El reparto de roles es el que sigue: Pedro es el arrendador, Juan es el arrendatario respecto a Pedro y el subarrendador respecto a Alberto y Alberto es el subarrendatario.
En los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, es imprescindible, para que pueda haber un subarriendo, el consentimiento previo del propietario y por escrito. En los contratos de renta antigua (aquellos previos a la LAU de 1994) se permite el subarriendo sin el consentimiento del arrendador, siempre y cuando se cumplan dos condiciones:
a) No exceder de dos el número de los subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos vayan a ocupar la vivienda.
b) No alterar el destino del inmueble. En este caso, lo único que debe hacer el arrendatario o el subarrendador es comunicar fehacientemente al arrendador, en el término de 30 días naturales, desde la celebración del subarriendo, que se ha subarrendado y el nombre del subarrendatario.
¿Es legal esta práctica? ¿Qué particularidades presenta?
En España, el subarrendamiento de una vivienda es una práctica legal .Así queda establecido en la LAU, normativa que sostiene que los inmuebles solo pueden subarrendarse de manera parcial y previo consentimiento del arrendador. En este sentido, en caso de no contar con el consentimiento del propietario y el subarriendo se produjera, el propietario podría proceder al lanzamiento “no solo del arrendatario sino también del subarrendatario”. Pero ojo, corresponde al propietario, en todo caso probar que el arrendatario ha subarrendado la vivienda, si quiere realmente conseguir que prospere su acción de resolver el contrato.
La normativa legal vigente en España también contempla la posibilidad de que el inmueble se subarriende para un uso distinto al habitual, como por ejemplo para ejercer una actividad profesional o empresarial. En estos casos, no es necesario tener el consentimiento del propietario, aunque si se le ha de informar, de manera fehaciente en el plazo de un mes, de que se va a proceder a un subarrendamiento. Esto da lugar al propietario a aumentar la renta del inmueble.
Autorización escrita
Para poder llevar a cabo de forma legal el subarriendo, basta el consentimiento por escrito del arrendador en el plazo de un mes desde que se produzca el subarriendo. Este requisito formal es de vital importancia ya que, en caso de incumplimiento, será causa de resolución del contrato.
Capacidad, precio y duración
El subarriendo de una vivienda ha de ser parcial. Sin embargo, la ley no especifica cuál es el grado de superficie que se puede subalquilar. Esta decisión entra de las facultades del propietario, cuando consiente el subarriendo y por lo tanto debe limitar el número de personas que residan en la vivienda. Igualmente el precio del subarriendo no podrá de ninguna manera exceder del que corresponda por el arrendamiento. En el caso de que el arrendatario no respetara el límite y cobrara al subarrendatario una renta mayor, el arrendador podría emprender acciones judiciales por enriquecimiento ilícito.
La duración del arrendamiento tal y como rige la LAU, en relación al inmueble como vivienda habitual, podrá dilatarse hasta tres años. De todas formas, hay que tener en cuenta que “el derecho del subarrendatario se extinguirá cuando lo haga el del arrendatario que lo subarrendó”.
Declaración ante Hacienda
Puede darse el caso de que el propietario condicione su autorización a subarrendar el inmueble a cambio de una contraprestación económica, que se debe tributar como rendimiento de capital inmobiliario.
Pago de los suministros
El pago de suministros de la vivienda puede convertirse en una fuente de problemas entre el inquilino y el subarrendatario. Es importante que ambas partes establezcan el reparto del pago de acuerdo a los gastos asumidos por el inquilino en el contrato original y a la parte subarrendada de la vivienda. El pago debe hacerse en proporción a la habitación que ocupa cada uno en la vivienda. De cara al propietario, si quedaran suministros impagados el responsable de dichos impagos sería el arrendatario, sin perjuicio de que luego este pudiera repercutir al subarrendador la parte que le pudiera corresponder.
Consideraciones finales
Una vez que las partes implicadas en el subarriendo de la vivienda lleguen a un acuerdo son varias las recomendaciones que se deben llevar al respecto. Respecto a los propietarios, se deben de adoptar medidas que les doten de garantías frente a posibles impagos, tales como avales bancarios o personales.
Los derechos y obligaciones de arrendatario y subarrendatario deben quedar muy claros y por ello, se aconseja tener debidamente identificados a los subarrendatarios que normal mente tratan con el inquilino y no con el propietario.
Y por último es absolutamente necesario que cualquier movimiento se recoja por escrito, ya que esta medida facilita reclamar en caso de que haya algún incumplimiento.
Fuente:Marta Romero-Uniplaces Portal
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