En algunas ocasiones el propietario de la vivienda que tenemos alquilada puede decidir vender el piso, bien porque necesite liquidez, bien porque la compró como inversión y ha decidido que ha llegado el momento de vender. ¿qué derechos tiene el inquilino?
La duración de un contrato de arrendamiento puede ser más o menos larga, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pueden existir prórrogas obligatorias hasta completar tres años de duración, y durante ese tiempo pueden suceder muchas cosas que empujen al arrendador a vender la vivienda.
Ante esta situación la LAU regula una serie de derechos de los inquilinos ocupantes de la vivienda,que el propietario vendedor y el inquilino deberán tener en cuenta. A continuación, repasamos cuales son esos derechos y veremos los distintos casos que se pueden dar.
Tras la reforma llevada a cabo en el año 2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos, existe una nueva regulación para los casos de venta de la vivienda arrendada. Concretamente el artículo 14.1 establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) y si el arrendamiento está inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.
Por lo tanto, para que el comprador de la vivienda se subrogue en el contrato de arrendamiento se deben dar dos requisitos:
1.- Que el comprador sea un adquirente de buena fe (art. 34 LH).
2.- Que el contrato de arrendamiento se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la transmisión de la finca.
¿Qué ocurre si la vivienda no está inscrita?
En el caso en que la vivienda no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, la LAU se remite a la regulación del artículo 1571 del Código Civil que establece en su primer párrafo que: el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Además, la LAU regula, en estos casos, dos derechos de los inquilinos:
1.- Exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente de la finca le notifique fehacientemente su propósito. Durante ese tiempo deberá pagar la renta y demás cantidades pactadas en el contrato.
2.- Solicitar una indemnización al vendedor por los daños y perjuicios que se le causen.
El derecho de adquisición preferente en la venta de la vivienda arrendada
Otro de los derechos de los inquilinos que regula la LAU en su artículo 25 es el derecho de adquisición preferente. Este derecho se desdobla a su vez en dos derechos, el derecho de tanteo, en virtud del cual antes de transmitir la vivienda se debe ofrecer al inquilino; y el derecho de retracto, que supone la posibilidad del inquilino de sustituir al adquirente de la vivienda una vez realizada la transmisión siempre y cuando se cumplan determinados requisitos.
Aspectos del derecho de tanteo:
– Debe existir una notificación fehaciente de la venta al arrendatario que incluya precios y condiciones de la venta.
– Plazo: treinta días naturales, desde el siguiente a la notificación, para el ejercicio del derecho.
Aspectos del derecho de retracto:
-Se podrá ejercitar cuando la notificación fehaciente relativa a la venta sea incompleta o no se haya realizado.
– Plazo: treinta días desde la notificación de la venta realizada.
En el contrato de arrendamiento se puede pactar por las partes la renuncia expresa al derecho de adquisición preferente, pero en este caso el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días respecto a la fecha de la compraventa.
Fuente: Redacción Yaencontre
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