COVID-19 Y Viviendas turísticas: La reconversión de alojamientos turísticos en alquileres tradicionales.

Desde el cierre de los alojamientos turísticos por Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, que suspendía cualquier actividad del inmueble “ubicado en cualquier parte del territorio nacional”, salvo contadas excepciones para dar servicio a trabajadores esenciales, los dueños de edificios destinados a apartamentos turísticos o pequeños propietarios de viviendas turísticas se están planteando dar un giro hacia otro tipo de arrendamiento. La tendencia va más allá de las grandes ciudades y también afecta a regiones costeras.

Miles de propietarios de apartamentos vacacionales han aprovechado la regulación para reconvertirse sobre todo en arrendamientos de temporada y medio plazo, cambiando a residencial, de temporada, sometidas a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso el alquiler por habitaciones, reguladas por el Código Civil, 

Otros arrendadores de apartamentos y viviendas turísticas piensa esperar a la finalización de las fases de la desescalada y la llegada de la “nueva normalidad”, pero otros, más reticentes, una gran mayoría, especialmente de viviendas turísticas, preferirán optar por no mantener las mismas cerradas y sin ingresos, o con un mínimo insoportable para su economía, ante tanta incertidumbre para este sector. Muchos propietarios podrán tomar la decisión de cambiar su apartamento o vivienda turística a arrendamiento de vivienda habitual, residencial, de temporada, sometidas a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso el alquiler por habitaciones, reguladas por el Código Civil, pero especialmente, habrá que tener muy en cuenta que deberán darse de baja en su actividad turística y comunicar el cese y donde cada Comunidad Autónoma exige unos requisitos en sus normativas.

Arrendamiento de vivienda para residencia habitual

Aparece regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, concretamente en el art. 2, calificada como «arrendamiento de vivienda» y desarrollado en el Título II, se trata del alquiler cuando las partes prefieren un mayor plazo de duración del contrato y cierta estabilidad, ya que el arrendatario podrá permanecer al menos cinco años en la vivienda (contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), salvo que cada año este quiera resolver el contrato, comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de finalización, tal como establece el art. 9 de dicho precepto legal.

Arrendamiento de temporada

Este contrato igualmente aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, pero aquí su calificación será de «uso distinto al de vivienda», cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo. Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.

Arrendamiento de habitación

Su régimen jurídico no está exento de polémica, pues existen dos posturas, una primera, entiende que, aun tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, nos encontramos ante un “arrendamiento de vivienda”, resultando de aplicación el art. 2 de la LAU 29/1994, que lo define así por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Por el contrario, existe otro segundo criterio que se basa en la falta de la característica que precisamente indica el citado art. 2, ya que una habitación resulta insuficiente para desarrollar la vida del inquilino, lo que le obliga a compartir servicios indispensables, y en este caso, se regirá por el Código Civil, criterio este último que compartimos.

En definitiva , existen varias fórmulas para el alquiler de vivienda, en las que cada propietario tendrá que barajar determinadas variables, pero es fundamental que, si modifican su uso turístico, acudan a la normativa de cada Comunidad Autónoma a efectos de seguir los pasos para el cese de la actividad.