¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? Te lo explicamos

La dificultad para acceder al crédito y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar un inmueble, terminen viviendo de alquiler. Y es que para muchas de ellas el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero ¿en qué consiste exactamente y cómo funciona?

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».

Se trata, por tanto, de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y según marca el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:

Contrato de alquiler

• Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
• Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
• Cantidad de la renta mensual del alquiler
• Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa

• La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
• Precio de venta de la vivienda.
• Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
• Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

Condiciones de alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. No obstante, para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.
3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.
7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.
8. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).
10. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

• Si solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este. Además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.
• Si el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia, aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, es importante tener en cuenta que el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra, se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

Fuente: Fotocasa Blog

Todo sobre las novedades de la Ley Hipotecaria.

La Comisión de Economía del Congreso culminó el pasado 11 de Diciembre,  la reforma de la Ley de Crédito Inmobililiario, cuya tramitación se ha visto alterada por sentencias como la del impuesto hipotecario. El texto incluye unos contrapesos con los que el consumidor se ve protegido al negociar su crédito y dota de seguridad jurídica a estos procesos, como exigía la banca. La próxima semana será validada en la Cámara baja y en febrero, en el Senado. Estas son las novedades:

Retroactividad. Es la última novedad que incluye la norma, tras la votación de este martes. La ley afectará a las hipotecas que se constituyan tras su publicación en el BOE. También a quienes realicen una novación o subrogación de créditos que ya estén en vigor. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial ante un embargo, por la activación de la cláusula de vencimiento anticipado, no se verán afectados. El texto que llegó a la Cámara baja hace un año indicaba que los vencimientos que se produjeran con la ley marcha quedarían regulados por esa norma; esa redacción abría la puerta a que se ejecutaran miles de casos sin resolución. Finalmente, seguirán bloqueados hasta que los juzgados se pronuncien. La ley sí será de aplicación a quienes se les abra un proceso de ejecución, con los nuevos límites, mucho más flexibles.

Ejecución por morosidad. Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar una intervención como consecuencia de los impagos de cuotas. La entidad actuará cuando se registren 12 meses sin abonar -o una cuantía que represente, al menos, el 3% del capital-, durante la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero-en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar, y que acababa, a veces, en el desahucio.

Nuevo reparto de gastos. La polémica suscitada en torno al Tribunal Supremo por el conflicto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá la banca, y cuáles tendrá que pagar el cliente, con la nueva ley. Esa distribución de costes se inclinará mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen. Así lo tendrán que hacer no solo con el AJD, sino también con los relativos a las notarías o el registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda. En este caso, también se aclara qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad. Ante esta circunstancia, se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar parte de esos costes iniciales al que lo pierde.

Comisiones e intereses. Quienes vayan a realizar una amortización anticipada tendrán que pagar menos comisiones máximas. En los créditos de tipo variable la amortización tendrá un coste limitado al 0,25% o del 0,15% sobre la cuantía de que se trate, a partir del tercer o quinto año de la hipoteca, respectivamente, según se negocie entre las partes. Si es a tipo fijo, la comisión máxima será del 2%, en los diez primeros años de vida del crédito, y del 1,5% a partir de entonces. El cambio de una variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15%. Y los intereses que se cobren por demora serán el del tipo legal en cada momento más tres puntos básicos.

El papel del notario. La reforma de la ley otorga un protagonismo clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca, al obligarles a acudir a sus despachos en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información a su cliente relativa al préstamo, y cerciorarse de que ha comprendido las condiciones; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora. En la primera visita, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, con la que se obliga al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas».

Menos letra pequeña. Notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro de Justicia. En lo relativo a la lista condiciones «sensibles», el Ministerio de Economía deberá cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero siempre tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las cláusulas suelo. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos. Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.

Fuente: Finanzas/J.M.Camarero

Contrato de reserva para un inmueble : Señal o arras ¿Es lo mismo?

Señal y reserva son términos muy coloquiales arraigados en la compra de una vivienda. 

Pero ¿a qué nos obligan exactamente los llamados contrato de reserva, señal o arras? 

Las palabras pago, señal, arras o reserva solo evidencian el anticipo de una suma de dinero del comprador al vendedor. El contrato de arras es equivalente casi siempre a un contrato de compraventa.

En primer lugar, debemos aclarar que, por muy extendida que esté la expresión contrato de reserva, arras o señal, no son contratos autónomos sino pactos del contrato de compraventa. Y es que, cuando hay conformidad en la vivienda y en el precio, legalmente hay compraventa. Esto supone que cualquiera de los firmantes podría ser obligado por un juez a comprar o vender la vivienda. Esto es especialmente importante en muchas hojas de encargo que se firman con las agencias inmobiliarias, en las que se les da un poder escrito para que compren o vendan en nuestro nombre, bajo la falsa creencia de que sólo se trata de una señal. A veces las arras también se utilizan para otros contratos como el de arrendamiento o acuerdos donde aún no se han definido algunos elementos esenciales (pre contratos) pero esto es algo excepcional.

Arras que permiten dar marcha atrás al contrato y arras que no 

Se debe tener claro que hay varios tipos de arras.
Hay arras penitenciales, las más comunes, cuando se permite al comprador o al vendedor desistir o desvincularse del contrato antes de ir a la escritura ante notario (¿minúscula?) (momento de entrega de las llaves de la vivienda); hay arras confirmatorias cuando simplemente se quiere dar un anticipo a cuenta del precio como prueba de conformidad con el contrato sin que se prevea la facultad de desistir; y arras penales cuando se predefine la multa que las partes deben satisfacer en caso de incumplimiento. Además, es importante conocer que incumplir o desistir son cosas bien distintas. Cuando uno incumple este tipo de acuerdos faculta al perjudicado para acudir a un juez exigiendo la compra o venta de la vivienda y además una indemnización, mientras que si se previó la posibilidad de desistir mediante arras penitenciales nadie nos puede obligar a comprar o vender. Para desistir, habrá que devolver el duplo de lo percibido (vendedor) o dar por perdido lo anticipado (comprador).

Si se tiene duda sobre el tipo de arras, lo más frecuente es no poder desvincularse. Esto que parece claro en la práctica no es fácil ya que es frecuente que en los contratos se confundan algunos conceptos. Es habitual encontrarnos con cláusulas donde se afirma que son arras penitenciales y que en caso de incumplimiento el vendedor deberá devolverlas duplicadas o donde se habla de arras simplemente sin aclarar su finalidad. En caso de duda o falta de acuerdo, será en un juez quien decida. Por lo general, los jueces exigen que la posibilidad de desvincularse (penitencial) se recoja de forma expresa, de no recogerse, se entenderá como anticipo a cuenta del precio. 

Una reserva para dejar de comercializar la vivienda 

Todas las arras tienen una finalidad implícita: reservar el inmueble a favor del comprador. Generalmente la reserva tampoco es un contrato autónomo, sino que lo consideramos como algo inherente a todo anticipo. A veces la reserva, cuando intermedian agencias inmobiliarias, suele ser de muy escaso importe (500 € -1000 €) y sí puede revestir carácter autónomo, siempre que únicamente se pretenda dejar de comercializar la vivienda por un corto periodo de tiempo. Si hay un momento delicado en la compra de una vivienda es el de las arras. No nos debemos dejar llevar por la precipitación y si tenemos dudas debemos pedir consejo a abogados ajenos a cualquiera de las partes, que recordemos muchas veces son tres (vendedor, comprador y la agencia inmobiliaria).
Fuente:20minutos/Blue Media Estudio

Cuando es la mejor época para comprar un inmueble

Aquí tienes toda la información que necesitas acerca de cuándo es la mejor época para comprar inmuebles pero, también, sobre aspectos importantes a tener en cuenta antes de realizar dicho trámite, como son las cargas, hipoteca, contrato de arras...Con todos estos consejos seguro podrás hacer una operación interesante, beneficiosa y segura para ti.

¿Estás pensando en comprar un piso? 

En los últimos meses el mercado inmobiliario está experimentando una ligera recuperación respecto a la situación que se había vivido desde la crisis que estalló en el 2007. Uno de los motivos ha sido que, poco a poco, el mercado laboral ha ido mejorando.

Esta época de recuperación económica general ha hecho que se haya vuelto a reactivar el mercado de compraventa de pisos y que muchas personas vuelvan a estar interesadas en convertirse en propietarios de un inmueble. Pero ¿es ahora el mejor momento?

La mejor época para comprar una vivienda

Es habitual que un comprador interesado en acceder al mercado inmobiliario se pregunte cuándo es la mejor época para comprar piso pues, de esta forma, se asegura que podrá disponer de los mejores precios así como de una oferta de inmuebles más amplia y variada.

Tienes que saber que, por norma general, con la llegada del buen tiempo se reactiva el mercado inmobiliario. Si bien es cierto que no existe una estación del año concreta en la que se observe claramente una mayor subida en el sector, sí que hay una relación que vincula el buen tiempo con la búsqueda de un nuevo piso.

Al menos, estos son los datos que han sido recogidos por los notarios y que indican que, a partir de la primavera, la compraventa de inmuebles va en alza. A partir de entonces, sigue una tendencia creciente hasta que en el mes de agosto cae en picado. Este es el peor mes para buscar una vivienda para comprar ya que muchas inmobiliarias cierran y muchos propietarios se marchan de vacaciones.

En una gráfica, la curva de la compraventa de viviendas comenzaría a crecer  a partir del mes de marzo/abril hasta llegar al mes de agosto donde, no se estancaría, sino que caería en picado. Pero después de las vacaciones, la actividad vuelve a reactivarse y otoño también es una buena época para invertir o para adquirir una nueva propiedad.

Por lo tanto, ante la duda sobre cuál es la la mejor época para comprar piso, la respuesta sería en primavera y en otoño.
Y, si tenemos que escoger una de las dos estaciones, la de otoño sería la óptima para realizar esta operativa debido a que es en el primer trimestre del año donde se pueden realizar algunos cambios legislativos o tributarios que pueden afectar a un comprador sin que lo sepa de antemano. Por tanto, otoño sería la mejor época para comprar piso en nuestro país.

Del mismo modo, las búsquedas de inmuebles siguen una tendencia similar a la de la compra. Generalmente el mes con más búsquedas suele ser enero y después se va produciendo una bajada progresiva hasta agosto, que más que ser un mes valle, es un mes con una actividad prácticamente inexistente. De hecho, en general el verano suele ser el período de menor actividad ya que tanto los potenciales compradores como las agencias se van de vacaciones.

En septiembre se produce el segundo pico del año en lo que a búsquedas de piso se refiere. En octubre la tendencia se mantiene y en noviembre empieza a haber una bajada hasta llegar a diciembre, que es un mes donde casi nadie busca piso.

Consejos antes de comprar un piso

Cuando buscamos un piso para comprar solemos tener en mente todas las características que nos gustaría que tuviera ese inmueble pero tenemos que tener una cosa clara: no existe el piso ideal. Es posible que existan inmuebles que se ajusten mucho a lo que demandas pero difícilmente encontrarás uno que lo cumpla todo, por lo tanto, tendrás que ser flexible y diferenciar aquellas prestaciones que para ti son imprescindibles y aquellas otras que no son tan importantes. De esta forma, ampliarás más las posibilidades de encontrar el inmueble más adecuado para ti y tus necesidades.

Reservar y negociar, pasos básicos para comprar un piso

Si ya te has decidido por comprar un piso, lo primero que tendrás que hacer es una reserva o, lo que es lo mismo, pagar las arras. Este es el primer trámite legal que se lleva a cabo para poder convertirte en el propietario de tu nuevo inmueble.

Esta reserva implica que el comprador tiene que abonar un % del precio final de la vivienda en el momento de formalizar la reserva y, con este pago, se obliga a que tanto el comprador como el vendedor realicen la transacción de compraventa en el plazo de tiempo que se estipule. En el caso de que alguno de los implicados se eche atrás, existirán una serie de “multas”: por un lado, si es el comprador el que se echa atrás perderá el dinero de la reserva y, por otro lado, si es el vendedor deberá devolver el doble de lo que recibió por las arras.

La importancia de las cargas de la vivienda

Cuando vas a comprar un piso de segunda mano, un trámite esencial es que acudas al Registro de la Propiedad para, así, poder obtener un informe detallado del estado de la vivienda y, en él, figurará si existen cargas o deudas pendientes vinculadas con dicho inmueble. Además, en el registro también podrás informarte sobre la existencia de hipotecas asociadas con el piso para que, así, sepas exactamente cuál es la situación legal de tu futura adquisición.

Además de esto, te recomendamos que también compruebes otro tipo de deudas que pueden estar asociadas con el inmueble como, por ejemplo, deudas con la comunidad de vecinos, por obras que se hayan hecho en la finca, por el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), etcétera. Es esencial que compres un piso que esté libre de cargas para que el precio no se dispare y tengas que invertir más dinero del que pensabas.

Pregunta todo lo que no entiendas

Y aunque parezca una tontería, no lo es en absoluto: es aconsejable que, siempre que tengas dudas con respecto a la transacción inmobiliaria, preguntes sin miedo ni vergüenza. No tienes por qué ser un experto en el tema y hay aspectos que pueden ser de gran importancia para ti, por tanto, pregunta todas tus dudas al agente inmobiliario o a tu entidad financiera para que no te quede nada en el tintero, es importante que, antes de firmar la compraventa, lo tengas todo claro.

El notario, además de dar fe de la operación, también tiene la función de asesorarte de forma externa y de poder aclarar cualquier concepto que no termines de entender del todo bien. Así que aprovecha esta figura imprescindible en este tipo de operativa y resuelve todas tus dudas antes de dar este paso.

Fuente:Trovimap 

Fotos:Pixabay.com

¿Y si el acosador...es tu vecino?

El "blocking" que así es como se conoce, es el hostigamiento que una persona recibe por parte de uno o varios vecinos de su comunidad. Estos ataques pueden causar graves daños psicológicos como estrés postraumático.

El ‘blocking’ ha crecido un 10% desde que se tipificó como delito en el Código Penal, en 2015. Desde ese año, el blocking  es castigado con pena de prisión de tres meses a dos años o multa de seis a veinticuatro meses. Aún no existe un número significativo de sentencias sobre el blocking debido a que se trata de un delito penal nuevo, pero las denuncias no dejan de aumentar.

El perfil del hostigador es el mismo que el del mobbing (acoso en el trabajo): una persona aparentemente normal, pero con una personalidad fría y calculadora. Comete el acoso sin que nadie lo sepa. Aunque todavía no hay muchas sentencias sobre este delito, la sala segunda del Tribunal Supremo fijó en mayo cuales son los criterios que se deben cumplir para considerarse acoso vecinal. En primer lugar, debe ser una acción que se prolongue en el tiempo, de forma continua y que altere gravemente la vida cotidiana del acosado. No se trata de un hecho aislado “sino de actos constantes y reiterados contra un vecino”. En cuanto al criterio temporal, no existe un tiempo prefijado para que se considere delito, pero puede considerarse como término medio dos meses para poner la denuncia.

TRES TIPOS DE ACOSO, UN MISMO PROBLEMA

A vecinos: El acosador justifica sus ataques por el comportamiento de la víctima que no le parece correcto. En lugar de notificarlo o denunciarlo por las vías adecuadas, realiza actos como llamar a la puerta constantemente, perseguirle o atentar contra sus bienes.

Al presidente de la comunidad: Un vecino hostiga al presidente con la intención de conseguir un fin, por ejemplo, que se adopte una decisión concreta para llevar a junta un tema que el acosador quiere que se apruebe.

Al administrador de la finca: Posiblemente, el que con mayor frecuencia sufre las conductas de acoso. Los hostigadores suelen descargar en ellos toda su ira sobre lo que ellos consideran que debería hacerse en una comunidad o cómo se debería gestionar.

Fuente: El pais, Pisos.com

¿A partir de qué día debes entregar un justificante médico o un parte de baja en tu empresa?

Estamos en esta época de invierno en los que muchos de nosotros no nos libraremos de contraer algún virus de la gripe u otra enfermedad. Eso, te obliga a asistir al médico, a ausentarte de tu puesto de trabajo y, si decide atacar fuerte, a no volver a tu empresa durante días o incluso meses. 

Pero, ¿cómo se comunica en el ámbito laboral algo tan común como, por ejemplo, una gripe? ¿A partir de qué día necesitas un justificante médico o un parte de baja?

No es lo mismo la ausencia momentánea por asistir a una cita en la Seguridad Social a causa de una enfermedad leve (que puede constatar cualquier personal sanitario) que la incapacidad para trabajar durante un período más largo (validada únicamente si ha sido firmada por un médico de familia). 

Para el primer caso, el requisito se conoce como justificante médico, permiso por enfermedad o parte de reposo. Se trata de un documento que acredita que la persona ha acudido a un centro médico durante su horario laboral (lo que tendrá que comunicar de inmediato) así como, si fuese necesario, el reposo durante no más de 72 horas. Esta firma, que puede realizar cualquier miembro del personal sanitario, no está reconocida jurídicamente dentro de la Ley ESS/1187/2015, por la que se regula la gestión y el control de los procesos de incapacidad temporal en los primeros 365 días de duración, pero sí está presente en algunos convenios colectivos. 

El parte de reposo puede ser útil cuando el período temporal de ausencia no sobrepasa los 3 días consecutivos, durante los cuales el convenio contempla o no si el sujeto tiene derecho a recibir su salario íntegro habitual, ya que no se considera una baja. 

Parte de baja y parte de alta 

Según el Real Decreto 625/2014 por el que se regulan determinados aspectos de la gestión y control de los procesos por incapacidad temporal en los primeros trescientos sesenta y cinco días de su duración: "La emisión del parte médico de baja es el acto que origina la iniciación de las actuaciones conducentes al reconocimiento del derecho al subsidio por incapacidad temporal". Así, tras la consulta al médico, la persona (o alguien en su nombre) cuenta con un plazo de 3 días hábiles para poder presentar el parte de baja en su empresa y 24 horas para el parte de alta (en el que el facultativo incluya las causas médicas para la ausencia) tras su expedición, si no quiere que esta pueda optar por retirarle su derecho a sueldo. De manera que en caso de que el diagnóstico implique reposo por más de 3 días, es obligatorio solicitar y entregar un parte de baja y de alta. En cualquier caso, cada convenio rige la situación laboral de la persona en lo que a su retribución se refiere, por lo que conviene leerlos atentamente.

Partiendo de la regulación, los convenios colectivos establecen modos distintos de gestionar este proceso. Así, no todos aceptan el justificante médico, y aunque sí acaten la norma en caso de baja prolongada, los pagos durante la ausencia varían. 

El Complemento de Incapacidad Temporal

 En caso de baja, el sueldo correspondiente depende directamente de la base de cotización de contingencias comunes del mes anterior que aparece recogida en la parte inferior de la nómina para quienes tengan cubierto un período de cotización mínimo de 180 días dentro de los 5 años previos.

Para calcular el importe al que se tiene derecho, hay que partir pues de la base de contingencias comunes del mes anterior, y dividirla entre el número de días que la persona estuvo de alta. Esto dependerá pues del tipo de nómina. Al resultado se aplica la siguiente regla: Los tres primeros días corresponde 0% de retribución. Desde el cuarto día y hasta el quincuagésimo, recibirá el 60% por parte de la empresa. Del día décimosexto al vigésimo, el porcentaje asciende al 75% de la base de cotización de contingencias comunes, por parte del Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS). Sin embargo, algunas empresas cuentan en su convenio con lo que se conoce como Complemento de Incapacidad Temporal, que en supuestos de enfermedad común o no laboral aseguran al empleado o la empleada un porcentaje añadido al salario pertinente. 

Fuente:20minutos

Alquilar al que alquila. Subarriendo de habitaciones: cuándo y cómo puede hacerse

El subarriendo se define como una figura jurídica por la que un arrendatario (inquilino) alquila la vivienda que él tiene arrendada, o parte de esa vivienda a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador o arrendador del nuevo inquilino. 

La situación sería la siguiente: Pedro posee una vivienda y se la alquila a Juan. Por su parte, Juan alquila una habitación de la vivienda que tiene alquilada a Alberto para poder llegar a fin de mes. En este caso existe un contrato de arrendamiento entre Pedro y Juan y otro de subarriendo entre Juan y Alberto.

El reparto de roles es el que sigue: Pedro es el arrendador, Juan es el arrendatario respecto a Pedro y el subarrendador respecto a Alberto y Alberto es el subarrendatario.

En los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, es imprescindible, para que pueda haber un subarriendo, el consentimiento previo del propietario y por escrito. En los contratos de renta antigua (aquellos previos a la LAU de 1994) se permite el subarriendo sin el consentimiento del arrendador, siempre y cuando se cumplan dos condiciones:

a) No exceder de dos el número de los subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos vayan a ocupar la vivienda.

b) No alterar el destino del inmueble. En este caso, lo único que debe hacer el arrendatario o el subarrendador es comunicar fehacientemente al arrendador, en el término de 30 días naturales, desde la celebración del subarriendo, que se ha subarrendado y el nombre del subarrendatario.

¿Es legal esta práctica? ¿Qué particularidades presenta? 

En España, el subarrendamiento de una vivienda es una práctica legal .Así queda establecido en la LAU, normativa que sostiene que los inmuebles solo pueden subarrendarse de manera parcial y previo consentimiento del arrendador. En este sentido, en caso de no contar con el consentimiento del propietario y el subarriendo se produjera, el propietario podría proceder al lanzamiento “no solo del arrendatario sino también del subarrendatario”. Pero ojo, corresponde al propietario, en todo caso probar que el arrendatario ha subarrendado la vivienda, si quiere realmente conseguir que prospere su acción de resolver el contrato.

La normativa legal vigente en España también contempla la posibilidad de que el inmueble se subarriende para un uso distinto al habitual, como por ejemplo para ejercer una actividad profesional o empresarial. En estos casos, no es necesario tener el consentimiento del propietario, aunque si se le ha de informar, de manera fehaciente en el plazo de un mes, de que se va a proceder a un subarrendamiento. Esto da lugar al propietario a aumentar la renta del inmueble.

Autorización escrita

Para poder llevar a cabo de forma legal el subarriendo, basta el consentimiento por escrito del arrendador en el plazo de un mes desde que se produzca el subarriendo. Este requisito formal es de vital importancia ya que, en caso de incumplimiento, será causa de resolución del contrato.

Capacidad, precio y duración

El subarriendo de una vivienda ha de ser parcial. Sin embargo, la ley no especifica cuál es el grado de superficie que se puede subalquilar. Esta decisión entra de las facultades del propietario, cuando consiente el subarriendo y por lo tanto debe limitar el número de personas que residan en la vivienda. Igualmente el precio del subarriendo no podrá de ninguna manera exceder del que corresponda por el arrendamiento. En el caso de que el arrendatario no respetara el límite y cobrara al subarrendatario una renta mayor, el arrendador podría emprender acciones judiciales por enriquecimiento ilícito.

La duración del arrendamiento tal y como rige la LAU, en relación al inmueble como vivienda habitual, podrá dilatarse hasta tres años. De todas formas, hay que tener en cuenta que “el derecho del subarrendatario se extinguirá cuando lo haga el del arrendatario que lo subarrendó”.

Declaración ante Hacienda

Puede darse el caso de que el propietario condicione su autorización a subarrendar el inmueble a cambio de una contraprestación económica, que se debe tributar como rendimiento de capital inmobiliario.

Pago de los suministros

El pago de suministros de la vivienda puede convertirse en una fuente de problemas entre el inquilino y el subarrendatario. Es importante que ambas partes establezcan el reparto del pago de acuerdo a los gastos asumidos por el inquilino en el contrato original y a la parte subarrendada de la vivienda. El pago debe hacerse en proporción a la habitación que ocupa cada uno en la vivienda. De cara al propietario, si quedaran suministros impagados el responsable de dichos impagos sería el arrendatario, sin perjuicio de que luego este pudiera repercutir al subarrendador la parte que le pudiera corresponder.

Consideraciones finales

Una vez que las partes implicadas en el subarriendo de la vivienda lleguen a un acuerdo son varias las recomendaciones que se deben llevar al respecto. Respecto a los propietarios, se deben de adoptar medidas que les doten de garantías frente a posibles impagos, tales como avales bancarios o personales.

Los derechos y obligaciones de arrendatario y subarrendatario deben quedar muy claros y por ello, se aconseja tener debidamente identificados a los subarrendatarios que normal mente tratan con el inquilino y no con el propietario.

Y por último es absolutamente necesario que cualquier movimiento se recoja por escrito, ya que esta medida facilita reclamar en caso de que haya algún incumplimiento.

Fuente:Marta Romero-Uniplaces Portal