Dación en pago: requisitos para optar a ella

Para optar a la dación en pago hay que cumplir una serie de requisitos. A esta fórmula, que también se conoce con el nombre de “Ley de la segunda oportunidad” sirve para hacer frente al pago de las deudas con la vivienda, sobre todo cuando se trata de falta de pagos de la hipoteca.

La dación en pago puede ser una alternativa, pero debemos saber que tiene una serie de ventajas e inconvenientes, además de que el banco tendrá la última palabra sobre si se nos concede o no.

Ventajas de la dación en pago

Esta fórmula para ejecutar la hipoteca puede tener ventajas, ya que una vez que entregas tu casas al banco, tu deuda queda cancelada. Al fin y al cabo, la casa era la garantía como pago de la deuda que tenías con el banco. Una vez que la casa sea del banco ya no tendrás deuda.

Si te encuentras en una situación límite y no puedes hacer frente al pago mensual, puede ser una buena opción para acabar con la deuda rápidamente.

Además en ocasiones algunas familias han podido llegar a un acuerdo con el banco y mantener un alquiler social o una hipoteca alternativa durante algún tiempo.

Desventajas de la dación en pago

La gran desventaja de liquidar la hipoteca de esta forma, es que puede ser que con la casa no sea suficiente para compensar todos los intereses. Es posible que no se especificara en el contrato cuando se llevó a cabo la firma que la entidad tuviera la obligación de negociar, por lo que la decisión final estará en manos del banco, que hará lo que más le convenga.

Por otro lado para aquellos que se acojan a la dación en pago será muy complicada la concesión de préstamos a nivel personal o una nueva hipoteca en el futuro ya que los bancos verían más riesgo en esta operación y por ello aumentarían sus tipos de interés.

La dación en pago: requisitos

Para que tu banco te pueda conceder la dación en pago se deben cumplir una serie de requisitos tanto por parte de quien la pide como de quien la concede.
Solo se concederá la dación en pago si la casa es la única propiedad que tiene la familia.
Otro requisito es,  que se trate de una casa con una hipoteca sin avalista. Si lo tiene, este será quien garantice el préstamos con sus ingresos y propiedades.
Debe tratarse de una familia en la que ninguno de sus miembros esté trabajando ni tengan ningún bien patrimonial.
El banco debe estar adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Debe ser una casa que no supere los 200.000 €.
Que la casa no tenga otras deudas como un crédito que no esté pagado y cuyo aval sea nuestro propia casa.

Fuente: Redacción Yaencontré

Préstamos al 0 %, no son lo que parecen

¿Alguna vez ha pasado por delante del escaparate de una sucursal bancaria y ha visto un préstamo al 0 %? Sí, ha leído bien, sin intereses. Se trata de una práctica generalizada entre la banca que busca llamar la atención de aquellos que necesitan liquidez. Al fin y al cabo, el tipo de interés suele ser el centro de todas las miradas cuando se necesita financiación y la banca ha descubierto cómo anotarse un tanto jugando con este porcentaje para que el producto acabe resultando más atractivo.

Sin embargo, a pesar de lo que puedan aparentar, los préstamos al 0 % no son gratis. No se trata de dumping  (práctica comercial que consiste en vender un producto por debajo de su precio normal, o incluso por debajo de su coste de producción, con el fin inmediato de ir eliminando las empresas competidoras y apoderarse finalmente del mercado),  una estrategia con la que el Banco de España quiere acabar mediante la aprobación de la modificación de la circular contable de las entidades de crédito para que la banca no haga "trampas" y dé préstamos por debajo de su precio de coste, sino una estrategia de marketing para que sus productos luzcan más a ojos de los clientes. Según un análisis del comparador bancario HelpMyCash.com, si bien es cierto que en ocasiones pueden resultar baratos, en otras los créditos al 0 % pueden acabar siendo más caros que un préstamo con un interés del 5 % o, incluso, superior.

Préstamos al 0 %, no son lo que parecen

Para comprender el truco de los préstamos sin intereses hay que saber, primero, de dónde provienen los beneficios derivados de la comercialización de los créditos. Por un lado, el tipo de interés juega un papel fundamental. Según el Banco de España, el tipo medio de los créditos al consumo firmados en marzo fue del 8,03 %. Para un préstamo a un año, la cifra anterior supondría unos intereses de 44,01 euros por cada mil euros prestados. Si el préstamo fuese de 10.000, el coste de la financiación ascendería a 440,26 euros.

Sin embargo, el TIN no lo es todo. Los créditos tienen toda una serie de costes asociados que los encarecen considerablemente y que pueden, incluso, resultar más golosos para la banca que el propio tipo de interés, sobre todo cuando el préstamo es de bajo importe y a corto plazo, en el que el TIN apenas dará beneficios.

La comisión de apertura y la de estudio pueden suponer un desembolso de varios cientos de euros sobre el principal, pagadero al inicio del plazo. A estos cargos habría que sumarle el coste de los productos vinculados, si es que los tiene, como seguros, tarjetas de crédito o cuentas asociadas. Mientras que en los préstamos a largo plazo con un TIN superior al 0 las comisiones y los gastos extra, en general, se pueden esquivar con mayor facilidad, los créditos al 0 % incurren casi siempre en este tipo de costes.

Imaginemos que un cliente acude a una entidad en busca de un préstamo de 3.000 euros a devolver en 2 años y le ofrecen un crédito al 5 %. En este caso, el cliente tendrá que abonar una cuota mensual de 131,61 euros y al final habrá pagado al banco 158,74 euros en concepto de intereses. Supongamos ahora que otra compañía le ofrece al mismo cliente un crédito con un plazo y un importe idénticos, pero con un tipo de interés del 0 %. Eso sí, en este caso la "letra pequeña" especifica una comisión de estudio de 50 euros, una comisión de apertura del 3 % y la contratación de un seguro con una prima única de 200 euros. Las cuotas, en este caso, serán solo de 125 euros, pero al final la financiación le habrá costado 340. Una diferencia de 181 euros al alza.

En este tipo de préstamos el plazo es una variable muy importante. Si el préstamo anterior hubiese sido a seis años, por ejemplo, los intereses hubiesen superado los 450 euros, mientras que en el préstamo al 0 % los gastos hubiesen sido los mismos. Por lo general, la banca suele reservar este tanto por ciento para los préstamos a corto plazo, en los que sale más rentable exprimir el jugo de los productos asociados y de las comisiones.

La TAE, la mejor arma del cliente bancario

Para no dejarse cegar por este tipo de ofertas que al final pueden acabar resultando más caras de lo que parecen, lo ideal es utilizar la TAE para comparar las distintas opciones. La tasa anual equivalente hace referencia al coste total del préstamo e incluye tanto el tipo de interés del dinero adeudado como las comisiones y otros gastos extra.

Si retomamos el ejemplo anterior, el primer préstamo tendría una TAE del 5,11 % mientras que en el segundo caso la TAE ascendería hasta el 12,48 %. "Fijarse o no en la TAE puede marcar la diferencia entre contratar un préstamo barato o acabar pagando de más por el mismo producto", señalan desde el comparador. En cualquier caso, siempre hay que fijarse en qué gastos están incluidos en la TAE, ya que dependiendo del banco puede que algunos costes asociados estén excluidos de este tanto por ciento.

Minicréditos: la excepción que confirma la regla

A pesar de la fama que acompaña a este tipo de producto de bajo importe e intereses elevados, lo cierto es que entre la vasta oferta de minicréditos sí se pueden encontrar préstamos al 0 % que realmente son gratuitos, algo sumamente complicado en la banca tradicional. Se trata de ofertas para seducir a nuevos clientes que necesitan conseguir financiación muy rápidamente. Los préstamos gratis les permiten aumentar su notoriedad y darse a conocer en un mercado en el que durante los últimos años se ha recrudecido la competencia por el aumento de la oferta.

Se pueden encontrar minipréstamos de hasta 300 euros totalmente gratis. El cliente solo tiene que devolver la cantidad que ha solicitado, sin intereses ni comisiones extra. Es decir, el coste de la financiación es cero. Eso sí, siempre que el principal se devuelva en el plazo de tiempo acordado, normalmente de un mes, ya que en caso contrario los intereses de demora encarecerán la operación.

Desde HelpMycash.com recomiendan comparar los minicréditos online disponibles en el mercado antes de darle el "sí quiero" a una compañía, ya que los consumidores tienen ahora la oportunidad de beneficiarse de ofertas atractivas que les pueden ahorrar dinero.

FUENTE: Inversión Finanzas

La letra pequeña de las hipotecas: cláusulas suelo, intereses de demora, seguros de vida...

Las principales condiciones que incluye un préstamos hipotecario y de las que la banca debe informar claramente a los clientes

Muchos hogares han descubierto con el estallido de la crisis que su crédito hipotecario incluía muchas más cargas financieras que el tipo de interés. Por eso, tanto el Gobierno español, a través de su reforma de la ley Hipotecaria, como la Comisión Europea, mediante su directiva sobre créditos hipotecarios,han tratado de reforzar la transparencia de estos préstamos exigiendo a los bancos mayores requisitos de transparencia.

Tipo de interés: fijo, variable o mixto

El 97% de las hipotecas en España se constituyen a tipo de interés variable. Para fijarlo, en la mayor parte de los casos se usa como referencia el índiceEuribor, ahora en el -0,013%. A él se suma un diferencial, por ejemplo del 0,987%, de forma que el tipo final sería del 1,13% mientras el Euribor no varíe.

En los últimos meses, sin embargo, las hipotecas a tipo fijo, en las que el cliente abona siempre el mismo porcentaje en cada una de las cuotas, han ido ganando peso. Con esto las familias tratan de protegerse de un posibles aumento futuro del Euribor y la banca evitar este índice, ahora en intereses negativos.

Pero el Euribor, pese a ser el mayoritario, no es la única referencia. El siguiente más empleado es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), más caro y problemático. Por otro lado, no es raro que el banco imponga durante los 12, 24 o 36 primeros meses el pago de un porcetanje fijo pese a que se contrate a tipo variable: es lo que se conoce como hipoteca a tipo mixto.

Intereses de demora

El interés de demora es el gravamen que el banco aplica al hipotecado cuando este se retrasa en el pago de la cuota. A través de la reforma de la ley Hipotecaria, el Gobierno lo limitó a tres veces el interés legal del dinero: como este se sitúa este año en el 3,5%, la penalización máxima en 2015 podrá ser del 10,5%, frente al 21% que se llegaba a aplicar antes de que el Ejecutivo lo limitase.
Comisiones

La hipoteca suele incluir una serie de comisiones que el deudor debe abonar al banco. Es habitual, por ejemplo, que el banco fije una comisión de estudio y de apertura del crédito. También es muy posible que se fije un recargo en el caso de que el hipotecado solicite la cancelación o la amortización anticipada del préstamo, por ejemplo cuando quiere cambiar la hipoteca de entidad financiera. El banco también podrá fijar alguna comisión para el caso en el que se pida una novación o modificación de algún aspecto de la hipoteca posteriormente a la firma.

Cláusulas techo y «swap»

La cláusula suelo fija el tipo de interés mínimo que el hipotecado pagará al banco por el dinero que le prestó aún en el caso de que el Euribor baje del nivel que establece esa cláusula. Esto impide al cliente beneficiarse al completo de la caída de ese índice de referencia. Pero cuando un contrato incluye este límite suele llevar aparejado el contrario: la cláusula techo, que fija el interés máximo que pagará el cliente. Esta última sirve para proteger al usuario frente a un incremento muy fuerte del Euribor. De hecho, y por ese motivo, a la hora de negociar con el banco los clientes trataban de asegurarse este tope, y la entidad fijaba paralelamente el suelo. Ahora bien, tradicionalmente los bancos lo han situado el techo tan alto —en el entorno del 12%— que apenas se ha activado. Sólo antes de la entrada en el euro los tipos de interés llegaron a esos niveles.

Las hipotecas a tipo variable pueden incluir cláusulas todavía más complejas como seguros frente a tipos de interés («swap»). El banco y el hipotecado pactan que, ante diversas circunstancias, y durante un tiempo acotado, el cliente pagará un tipo de interés fijo en lugar de uno varibale. La entidad abonará la diferencia si el Euribor es superior al tipo pactado, pero si el Euribor está por debajo será el deudor el que pague la diferencia.
Productos vinculados: seguros, planes de pensiones...

Aunque la legislación está tratando de limitar esta práctica, es bastante habitual que la entidad financiera vincule la concesión del crédito hipotecario a que el cliente contrate otros productos con ese banco. En concreto, la entidad puede requerirle desde la domiciliación de la nómina hasta la contratación de seguros de vida y hogar y planes de pensiones. Aunque los bancos tienen prohibido exigirlo por contrato, las entidades suelen aplicar mejores condiciones financieras en el préstamos a aquellos clientes que más se vinculan.

Dación en pago y vencimiento anticipado

La ley Hipotecaria permite que el banco y su cliente pacten y recojan en el contrato la dación en pago: esto es, la posibilidad de que el hipotecado, en caso de devolver ese crédito, salde la deuda con la entrega de su vivienda. En caso contrario, es posible que el crédito incluya una cláusula de vencimiento anticipado del préstamo: cuando el usuario deja de pagar las cuotas, la entidad puede declarar vencido el crédito y vender la vivienda mediante su ejecución para tratar de recuperar la deuda impagada.
Responsabilidad universal o limitada del hipotecado

La regla general es que el hipotecado, al firmar el préstamo, asuma la responsabilidad patrimonial universal, y por lo tanto en caso de impago de la deuda tendría que responder ante el banco no sólo con el bien hipotecado —la vivienda— sino también con el resto de su patrimonio. Sin embargo, la ley Hipotecario contempla la posibilidad de que se pacte lo contrario: la responsabilidad limitada. En este supuesto, el deudor sólo respondería ante la entidad financiera con la entrega de su inmueble.

FUENTE: ABC Economía

¿Qué es una cláusula suelo? Y si tu hipoteca la tiene ¿Qué debes hacer?

¿Qué es una cláusula suelo?

La mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor. Se trata de una tasa de intereses que se calculan a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Los bancos, cuando conceden un crédito, por regla general, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial. Un préstamo a euríbor+1 significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Esos intereses se revisan cada año, en los que se actualiza (y con ello la letra mensual a pagar) según la cotización del euríbor.

La cuestión es que, ante la fluctuación constante del euríbor, en muchas hipotecas se incluyen cláusulas de suelo y techo. Significaba que el banco incluía en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

¿Por qué se ponen en duda las cláusulas suelo?

El euríbor alcanzó su máximo de la década en 2008. En aquel verano superó el 5%. Significó que, para hipotecas firmadas a euríbor+1, los deudores pagaban más del 6% de interés. ¿Actuaban entonces las cláusulas techo? En general, no llegaron a activarse, porque los contratos de las entidades los habían colocado de media en el 13%.

El euríbor, desde 2009, comenzó una bajada vertiginosa. Sin embargo, muchos hipotecados dejaron de ver bajar sus cuotas. ¿Por qué? Porque el euríbor se situó por debajo del 3% e incluso por debajo del 1% al final del año. Y en los contratos donde había cláusulas suelo, se activaron. Las limitaciones estaban fijadas, en general, entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en los techos.


El Tribunal Supremo dio su primera respuesta en 2013: declaró nulas las cláusulas de los contratos "poco transparentes" de varias entidades, a lo que se han ido sumando más resoluciones en la misma línea. La última sentencia, de ayer, iba más allá:declaraba nulas todas las cláusulas de 40 entidades y cajas, apoyándose en la doctrina del Supremo. Estaba motivada por una macrodenmanda de 15.000 afectados a través de la asociación Adicae. Esta última decisión, sin embargo, todavía es recurrible, porque es un tribunal de primera instancia.

¿Qué hacer si tienes todavía una cláusula suelo?
Muchos hipotecados, con las sentencias del Supremo, ya vieron sus cláusulas suelo anuladas. Algunas entidades decidieron negociar con los hipotecados, y llegaron a acuerdos particulares para suspender ese apartado de los contratos. Pero siguen quedando miles de contratos que las contienen. Según un estudio de la firma de análisis financiero AFI (Asesores Financieros Internacionales), los bancos pueden verse obligados a devolver, si finalmente la sentencia es firme, más de 5.200 millones de euros.

¿A quiénes afecta las sentencias?
Todavía hay muchas lagunas por aclarar. La macrosentencia de ayer, impulsada por 15.000 afectados, en principio les concierne a ellos y las 41 entidades donde estaban sus hipotecas. Del mismo modo, las sentencias del Supremo estaban enfocadas a determinadas entidades y a contratos "abusivos" o "poco transpare

ntes". Sin embargo, Adicae, la asociación que representa a los afectados por esta macrodemanda, asegura que todos los hipotecados de España podrán aprovechar la decisión.

La asociación recuerda un párrafo de la sentencia, en la que la juez decía que se “verán beneficiados” por la sentencia y, por lo tanto, podrán exigir que se les deje de cobrar el suelo y que le devuelvan el dinero, “todos aquellos consumidores” que hayan firmado una cláusula “idéntica a las transcritas en la presente resolución y no transparente”. Sin embargo, añade que no hace falta que el contrato sea igual, sino que se entienden como idénticas cláusulas suelo “aquellas que, a pesar de no emplear el mismo texto ni las mismas palabras, sean sustancialmente iguales en cuanto a su contenido”.

¿Cuánto dinero pueden devolver a los hipotecados?
Las sentencias del Supremo y la del juzgado madrileño de ayer hacen siempre referencia a la obligación de devolver lo cobrado por cláusulas suelo abusivas desde mayo de 2013. ¿Por qué esa fecha? Porque es cuando el Supremo dictó la primera sentencia. No incluía retroactividad, como confirmó en 2015 el Supremo. es decir, que decía que, desde ese momento, no se debían cobrar esos intereses.

Sin embargo, esta cuestión no está cerrada, y la repuesta puede estar en la Unión Europea donde se decidirá si hay que devolver el dinero pagado de más por las cláusulas suelo desde el primer día en que se empezaron a aplicar y no desde mayo de 2013. En el hipotético caso de que las entidades tuvieran finalmente que devolver el dinero desde el primer día que empezaron a cobrarse, el coste para los bancos se elevaría varios miles de millones más.

FUENTE: EL PAÍS

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