Las principales condiciones que incluye un préstamos hipotecario y de las que la banca debe informar claramente a los clientes
Muchos hogares han descubierto con el estallido de la crisis que su crédito hipotecario incluía muchas más cargas financieras que el tipo de interés. Por eso, tanto el Gobierno español, a través de su reforma de la ley Hipotecaria, como la Comisión Europea, mediante su directiva sobre créditos hipotecarios,han tratado de reforzar la transparencia de estos préstamos exigiendo a los bancos mayores requisitos de transparencia.
Tipo de interés: fijo, variable o mixto
El 97% de las hipotecas en España se constituyen a tipo de interés variable. Para fijarlo, en la mayor parte de los casos se usa como referencia el índiceEuribor, ahora en el -0,013%. A él se suma un diferencial, por ejemplo del 0,987%, de forma que el tipo final sería del 1,13% mientras el Euribor no varíe.
En los últimos meses, sin embargo, las hipotecas a tipo fijo, en las que el cliente abona siempre el mismo porcentaje en cada una de las cuotas, han ido ganando peso. Con esto las familias tratan de protegerse de un posibles aumento futuro del Euribor y la banca evitar este índice, ahora en intereses negativos.
Pero el Euribor, pese a ser el mayoritario, no es la única referencia. El siguiente más empleado es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), más caro y problemático. Por otro lado, no es raro que el banco imponga durante los 12, 24 o 36 primeros meses el pago de un porcetanje fijo pese a que se contrate a tipo variable: es lo que se conoce como hipoteca a tipo mixto.
Intereses de demora
El interés de demora es el gravamen que el banco aplica al hipotecado cuando este se retrasa en el pago de la cuota. A través de la reforma de la ley Hipotecaria, el Gobierno lo limitó a tres veces el interés legal del dinero: como este se sitúa este año en el 3,5%, la penalización máxima en 2015 podrá ser del 10,5%, frente al 21% que se llegaba a aplicar antes de que el Ejecutivo lo limitase.
Comisiones
La hipoteca suele incluir una serie de comisiones que el deudor debe abonar al banco. Es habitual, por ejemplo, que el banco fije una comisión de estudio y de apertura del crédito. También es muy posible que se fije un recargo en el caso de que el hipotecado solicite la cancelación o la amortización anticipada del préstamo, por ejemplo cuando quiere cambiar la hipoteca de entidad financiera. El banco también podrá fijar alguna comisión para el caso en el que se pida una novación o modificación de algún aspecto de la hipoteca posteriormente a la firma.
Cláusulas techo y «swap»
La cláusula suelo fija el tipo de interés mínimo que el hipotecado pagará al banco por el dinero que le prestó aún en el caso de que el Euribor baje del nivel que establece esa cláusula. Esto impide al cliente beneficiarse al completo de la caída de ese índice de referencia. Pero cuando un contrato incluye este límite suele llevar aparejado el contrario: la cláusula techo, que fija el interés máximo que pagará el cliente. Esta última sirve para proteger al usuario frente a un incremento muy fuerte del Euribor. De hecho, y por ese motivo, a la hora de negociar con el banco los clientes trataban de asegurarse este tope, y la entidad fijaba paralelamente el suelo. Ahora bien, tradicionalmente los bancos lo han situado el techo tan alto —en el entorno del 12%— que apenas se ha activado. Sólo antes de la entrada en el euro los tipos de interés llegaron a esos niveles.
Las hipotecas a tipo variable pueden incluir cláusulas todavía más complejas como seguros frente a tipos de interés («swap»). El banco y el hipotecado pactan que, ante diversas circunstancias, y durante un tiempo acotado, el cliente pagará un tipo de interés fijo en lugar de uno varibale. La entidad abonará la diferencia si el Euribor es superior al tipo pactado, pero si el Euribor está por debajo será el deudor el que pague la diferencia.
Productos vinculados: seguros, planes de pensiones...
Aunque la legislación está tratando de limitar esta práctica, es bastante habitual que la entidad financiera vincule la concesión del crédito hipotecario a que el cliente contrate otros productos con ese banco. En concreto, la entidad puede requerirle desde la domiciliación de la nómina hasta la contratación de seguros de vida y hogar y planes de pensiones. Aunque los bancos tienen prohibido exigirlo por contrato, las entidades suelen aplicar mejores condiciones financieras en el préstamos a aquellos clientes que más se vinculan.
Dación en pago y vencimiento anticipado
La ley Hipotecaria permite que el banco y su cliente pacten y recojan en el contrato la dación en pago: esto es, la posibilidad de que el hipotecado, en caso de devolver ese crédito, salde la deuda con la entrega de su vivienda. En caso contrario, es posible que el crédito incluya una cláusula de vencimiento anticipado del préstamo: cuando el usuario deja de pagar las cuotas, la entidad puede declarar vencido el crédito y vender la vivienda mediante su ejecución para tratar de recuperar la deuda impagada.
Responsabilidad universal o limitada del hipotecado
La regla general es que el hipotecado, al firmar el préstamo, asuma la responsabilidad patrimonial universal, y por lo tanto en caso de impago de la deuda tendría que responder ante el banco no sólo con el bien hipotecado —la vivienda— sino también con el resto de su patrimonio. Sin embargo, la ley Hipotecario contempla la posibilidad de que se pacte lo contrario: la responsabilidad limitada. En este supuesto, el deudor sólo respondería ante la entidad financiera con la entrega de su inmueble.
